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Die Aufgaben einer Hausverwaltung und des Hausverwalters bestehen nicht nur in der Ertsellung der Bertriebskostenabrechnungen. Die Verwaltung
von Immobilien in ihrer kompakten Art, verlangt auch von der Hausverwaltung, ein gediegenes Wissen an geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften.
Eine Hausverwaltung, die professionell arbeitet, muss sich laufend Weiterbilden um dem sich immer öfter ändernden Rechtsvorschriften, Rechnung
zutragen. Denn eine Hausverwaltung ist stets Verwalter fremden Eigentums und Vermögen.
Unser Büro ist sich dieser Verantwortung bewusst. Durch Mitgliedschaft im Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e. V., der wiederum
dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. angehört und der weiteren Mitgliedschaft im Deutschen Mietgerichtstag e. V. haben wir die
besten Voraussetzungen für einen Informationsvorteil, den wir unseren Mandanten, anhand unserer qualifizierten Leistungen, weitergeben können.
Rechtsprechung über Miet- ,Bau- , Grundstücks- und WEG - Recht, als PDF-Datei
Foto: Michael-Grabscheit Pixelio
Die wichtigsten BGH - Entscheidungen im Mietrecht 2011
•
BGH-Überblick 2011 - Schönheitsreparaturen und
Mängel
Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der
Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft
erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil
v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
„Weißen" ist nicht dasselbe wie „Streichen"
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum
„Weißen" der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige
Farbvorgabe und ist daher unwirksam. (BGH, Urteil v. 21.9.2011,
VIII ZR 47/11)
Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten
Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von
Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des
Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine
wichtige Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR
195/10)
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine
Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per
Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil
v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)
Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer
Wohnfläche mindern
Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete
mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 %
geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil v. 2.3.2011,
VIII ZR 209/10)
•
BGH - Überblick 2011 Betriebskosten
Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale
Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über
die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine
Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung
besteht ein Auskunftsanspruch. (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR
106/11)
Kein Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenanpassung
Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich an
der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen
Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf
der Vermieter hierbei nicht erheben. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII
ZR 294/10)
Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern
Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht
verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch
abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für
Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden
sind. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)
Begriff "Center-Management" ist unklar
Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem
Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der
"Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-
Managements" gesondert auferlegt, ist unwirksam. (BGH, Urteil v.
3.8.2011, XII ZR 205/09)
BGH erlaubt verlängerten Abrechnungszeitraum
Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum
für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu
verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche
Abrechnung dient. (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10)
Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus
Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen
"Betriebskostenspiegel" reicht nicht aus, um einen Verstoß des
Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen. (BGH,
Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10)
Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung
angepasst
Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der
Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende
Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die
Anpassung ist nur für die Zukunft möglich. (BGH, Urteil v.
18.5.2011, VIII ZR 271/10)
Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen
In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter
auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die
Hausverwaltung zu tragen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09)
Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch
Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die
Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch
bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. (BGH, Urteil v.
13.4.2011, VIII ZR 223/10)
Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters
Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung
für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung.
Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt
der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. (BGH, Urteil v.
13.4.2011, VIII ZR 295/10)
BGH erlaubt ausnahmsweise Abrechnungskorrektur trotz
Fristablaufs
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine
Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern.
Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine
Korrektur zulässig sein. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10)
Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaushälfte
Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann
der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden
Betriebskosten an den Mieter "weitergeben". Er muss nicht die
Kosten beider Häuser zusammenzählen und dann verteilen. (BGH,
Beschluss v. 15.3.2011 VIII ZR 243/10)
Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen
Ein Vermieter darf bei einer Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als
Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese über einen
gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch
dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält.
(BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 151/10)
Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen
Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer
Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über
Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist.
(BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10)
Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er
Guthaben erstattet hat
Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung
innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des
Mieters korrigieren. (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09)
Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht
bei formellen Mängeln
Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine
Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der
Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.
(BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10 )
•
BGH-Überblick 2011 Kündigung und Mieterhöhung
In dieser Übersicht sind die wichtigsten Entscheidungen des BGH zu
den Themen Kündigung und Mieterhöhung aus dem Jahr 2011
zusammengestellt.
Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen
Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät,
kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu
kündigen. (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)
Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam,
weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor
veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel
verwendet hat. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)
Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es
aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die
Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der
Wohnung darlegt. (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10)
Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene
wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im
vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat. (BGH, Urteil v.
8.6.2011, VIII ZR 226/09)
Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl
ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der
Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. (BGH, Urteil v.
1.6.2011, VIII ZR 91/10)
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine
Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per
Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil
v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei
fehlender Ankündigung zulässig
Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine
Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt
dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber
dem Mieter angekündigt hat. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR
164/10)
Vermieter kann für Neubau kündigen
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung
eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig
veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will. (BGH,
Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10)
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann
rechtsmissbräuchlich sein
Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig
erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet
ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. (BGH,
Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10)
Vermieter muss Zuschuss für Instandsetzung bei Mieterhöhung
nicht angeben
Fördermittel, die der Vermieter für Instandsetzungsmaßnahmen
erhalten hat, wirken sich nicht auf die zulässige Höhe einer
Mieterhöhung aus. Der Vermieter muss diese daher bei einer
Mieterhöhung nicht angeben. (BGH, Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR
87/10)
•
BGH-Überblick 2011 verschiedene Themen
Wohnberechtigter schuldet jedenfalls Grundkosten
Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts muss sich an den
Kosten beteiligen, die dem Eigentümer für die Unterhaltung der
gemeinschaftlichen Anlagen entstehen. Er trägt die auf seine
Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten für Heizung
und Warmwasser auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 57/11)
Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der
Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft
erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil
v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
Mieter muss Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden
Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die
per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die
alten Geräte noch funktionsfähig sind. (BGH, Urteil v. 28.9.2011,
VIII ZR 326/10)
Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen
Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme
ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es
reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme
machen kann. (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)
Vermieter bestimmt selbst über Modernisierung
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung den
Einbau einer modernen Heizungsanlage auf eigene Kosten zu
gestatten. Er kann selbst darüber bestimmen, ob und wann eine
Wohnung modernisiert wird. (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR
10/11)
Ex-Geschäftsführer haftet bei Schuldbeitritt weiter
Ein GmbH-Geschäftsführer, der für Mieten der Gesellschaft die
persönliche Haftung übernommen hat, kann diese Zusage nicht
deshalb aus wichtigem Grund kündigen, weil er kurz bevor die
GmbH die Miete nicht mehr zahlen kann als Geschäftsführer
abberufen wird. (BGH, Urteil v. 20.7.2011, XII ZR 155/09)
Nießbrauch am eigenen Grundstück ist zulässig
Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden.
Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der
Bestellung nachweisen. (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 271/10)
Untermieter hat keinen Rechtsschutz gegen Zwangsverwaltung
Ein Untermieter kann mangels Rechtsschutzbedürfnis kein
Rechtsmittel dagegen einlegen, dass gegen den Haupt-Vermieter die
Zwangsverwaltung angeordnet ist. (BGH, Beschluss v. 7.7.2011, V
ZB 9/11)
Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten
Ein Mieter, dessen Wohnung kleiner ist als vereinbart, kann
zumindest für den Zeitraum bis 2001 keine Rückzahlung überzahlter
Mieten mehr verlangen. Diese Ansprüche sind verjährt, auch wenn
der Mieter erst Jahre später von der Flächenabweichung erfahren hat.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10)
Erwerber haftet für Kaution
Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001
erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch
wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das
vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution
hierbei nicht weitergeleitet wurde. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR
304/10)
Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in
Verzug ist
Wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in erheblichem Umfang in
Rückstand gekommen ist, kann der Vermieter auch auf Zahlung der
erst in Zukunft fälligen Mieten klagen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII
ZR 146/10)
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine
Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per
Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil
v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)
Eigentümer darf selbst Hand anlegen, wenn
Beseitigungsanspruch verjährt ist
Wenn ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB verjährt ist, bleibt
die Störung dennoch rechtswidrig. Der Betroffene kann die Störung
daher auch nach der Verjährung selbst und auf eigene Kosten
beseitigen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 141/10)
Quelle: Haufe.de
Urteile als PDF - Datei
WEG - News
Mietrecht - News
Die wichtigsten BGH - Entscheidungen im WEG-Recht 2011
In dieser Übersicht sind die wichtigsten Entscheidungen des BGH
zum Wohnungseigentumsrecht aus dem Jahr 2011 zusammengestellt.
Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen
Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der
Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben
hat, sind die Hausgeldschulden, die während der
Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
(BGH, Urteil v. 4.11.2011, V ZR 82/11)
Videoüberwachung des eigenen Gartens zulässig
Auch bei einer nach dem WEG geteilten Reihenhausanlage darf ein
Eigentümer „seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10)
Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt
sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine
weitere Garageneinheit betrieben wird. (BGH, Urteil v. 21.10.2011, V
ZR 75/11)
Stimmverbot nur in engen Grenzen
Ein Wohnungseigentümer ist nur dann wegen eines gegen ihn
gerichteten Rechtsstreits vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der
Beschluss verfahrensrechtliche Maßnahmen betrifft. Dass der
Beschluss inhaltlich Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder
haben kann, genügt nicht für einen Stimmrechtsausschluss. (BGH,
Urteil v. 14.10.2011, V ZR 56/11)
Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels
Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung
viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders
wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr
belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere
Verteilungsgerechtigkeit bringt. (BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR
3/11)
Mehrvertretungsgebühr bei Beschlussanfechtung
Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklage die beklagten
Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretung
mehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur
Vertretung der beklagten Eigentümer vom Verwalter erhalten hat.
(BGH, Beschluss v. 15.9.2011, V ZB 39/11)
WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner
versteigern lassen
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für
bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf
abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die
Wohnung versteigern lassen. (BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR
120/10)
Verwalter kann Streit um Verwaltungsunterlagen selbst führen
Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen,
die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter
selbst auf Rückgabe klagen. (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11)
Zentrales WEG-Berufungsgericht - Vorsicht Falle!
Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als
„Wohnungseigentumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus
nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die
Berufung zuständig ist. (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 67/11)
Heizkörper kann Sondereigentum sein
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine
Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In
diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum. (BGH,
Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen
Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung
seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine
Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt
deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine
Rolle. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum
Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines
Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum
gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10)
Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da
Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum" ausgewiesener Raum
darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die
Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an. (BGH,
Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)
Gericht kann Notverwalter einsetzen
Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher
Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf
Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen,
wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht. (BGH, Urteil v.
10.6.2011, V ZR 146/10)
Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt
werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben,
wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll,
darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)
Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen
Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der
Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter
gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im
Berufungsverfahren nachgereicht werden. (BGH, Urteil v. 20.5.2011,
V ZR 99/10)
Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst
entscheiden
Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der
Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der
Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung
verklagen. (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10)
Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen
Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder
Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich
selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der
zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist.
(BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10)
Wohnungseigentümer kann Videoauge am Eingang verlangen
Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einer Videokamera am
Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenn
geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung
übertragen werden. (BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10)
Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich
Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine
Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die
Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten,
wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter. (BGH,
Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)
BGH ist bei Änderung der Kostenverteilung großzügig
Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu,
wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen.
(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10)
Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert
Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt
sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und
dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung
liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)
Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung
Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der WEG getätigt
hat, sind in die Jahresabrechnung einzustellen und auf die Eigentümer
zu verteilen. Streit um Schadensersatz ist grundsätzlich außerhalb der
Abrechnung zu klären. (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 156/10)
Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen
Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten
Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die
Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung,
sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen
muss, ändert hieran nichts. (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10)
Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben
Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt,
darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe
vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der
Eigentümer orientieren. (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10)
BGH interpretiert „Modernisierung" großzügig
Bei der Frage, ob eine bauliche Veränderung oder eine
Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der
„Modernisierung" großzügig zu handhaben. (BGH, Urteil v.
18.2.2011, V ZR 82/10)
Verwalter muss keine Kopien verschicken
Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun.
Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien
übersendet. (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10)
Zustellung von Anfechtungsklage kann auch nach Monaten
rechtzeitig sein
Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern
erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann
die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei
Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers. (BGH, Urteil v. 11.2.2011,
V ZR 136/10)
Verwalter darf Hausgeld nicht in eigenem Namen einklagen
Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von
deren Teilrechtsfähigkeit im Regelfall nicht mehr in eigenem Namen
geltend machen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10)
Quelle: Haufe.de
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